其实不属于18亿亩土地红线问题的问题
2009年01月14日 benzhuzhu
我以为关于18亿亩土地红线问题已经讨论的比较清楚了，不想前两天又看到一个帖子讲这个问题。主要就是说由于土地所有权不明确，地方政府可以低价收购然后高价卖出，从农民手里攫取了暴利，对农民不公平。而且由于地太多，粮食产量多，所以压低了粮价，导致农民种地收益低，所以这样不利于农村发展。另外一方面由于限制了城市用地，也不利于城市发展。所以应该放开。我觉得这其实是两个不同的问题。下面贴上我当时的回复：
作者：benzhuzhu__ 回复日期：2009-1-12 11:47:02
政府作为地产商确实问题多多，一个地产商同时有改变土地性质的权力，这个制度是非常不合理的。中间存在着巨大的行政垄断的暴利空间。这个里头，一方面是税制的不合理。地方和中央分税制导致地方政府收入不足，必须想办法弥补。另一个方面则是政企不分的典型案例。国家管的太多，国有企业所涉及的行业太多，太不合理。又是一个需要国退民进的好例子。
政府作为地产商确实问题多多，一个地产商同时有改变土地性质的权力，这个制度是非常不合理的。中间存在着巨大的行政垄断的暴利空间。这个里头，一方面是税制的不合理。地方和中央分税制导致地方政府收入不足，必须想办法弥补。另一个方面则是政企不分的典型案例。国家管的太多，国有企业所涉及的行业太多，太不合理。又是一个需要国退民进的好例子。
作者：benzhuzhu__ 回复日期：2009-1-12 11:51:36
不过这个并不等于我国的耕地面积是足够的。我国的耕地面积已经是比较肯定的进入紧平衡，甚至略有不足的情况。我国的大豆行业被外资进入并逐渐占领，而国内企业无力反击就是一个很好的证明。国内大豆产量不足，已经无法满足自给了。从这个角度，18亿亩耕地很可能已经不够，国家已经是只能退而求其次，退到18亿亩土地的红线了。
不过这个并不等于我国的耕地面积是足够的。我国的耕地面积已经是比较肯定的进入紧平衡，甚至略有不足的情况。我国的大豆行业被外资进入并逐渐占领，而国内企业无力反击就是一个很好的证明。国内大豆产量不足，已经无法满足自给了。从这个角度，18亿亩耕地很可能已经不够，国家已经是只能退而求其次，退到18亿亩土地的红线了。
这两天有点感冒，不是很有精神，所以一些想法没有及时整理出来。我看到的帖子地址是http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/223581.shtml
12 条评论:
谈到增加流动性大家都说印 票 子救市，其实有更好的解决办法。
进行小产权房改革和农地改革，一方面可以拆除房地产这个大定 时 炸 弹，另外一方面可以把农民的资源转换成可以交易的财产，增加了农民的消费能力，使开发内需成为可能。
想法很好，但是并不现实。
小产权房改革，利益受损的是政府，政府不可能放开这部分利益。实在太大了。而且很可能会乱，政府没有办法向那么多高价买了房子的人交待啊。关于土地流转，这个属于农民的基本生活保障，类似于城镇居民的养老保险。政府也不敢放开的。乱了怎么办？虽然土地效率低，农民变市民是趋势，但是我们的政府是不敢让这个事情发展太快的。这里所谓的太快，是几十年内。
京华时报6月15日报道
位于朝阳门桥西南侧（隶属东城区）的危旧房改造已历经7年时间，目前仍有3户居民未搬离，其中一户居民提出现金加房屋折合每平米超20万元的拆迁补偿要求。因为不能满足这些条件，负责此次拆迁工作的住总公司昨天表示，他们已经向东城区政府递交求助报告。
住总发求助报告
昨天，记者从住总公司了解到，为了保证项目开工建设，他们已按照拆迁补偿标准，制定了补偿方案并准备了充足的房源供被拆迁户挑选，但这3户遗留户的要求远远超过了政策规定和市场标准。同时，朝内地区已拆迁居民也多有意见，要求参照遗留户的补偿标准重新进行安置。为了尽快解决这个问题，他们向东城区政府递交了“关于请求协助处理东城区凯恒南区遗留拆迁户”的报告。住总公司恳请东城区政府及相关部门，对这3户遗留户采取必要措施，以维护拆迁的正常秩序。
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你们有没有考虑过，很多时候钉子户拿到的就是买房人损失的，如果是公共工程，就是所有人损失的。而且由于他们，可能耽误了工期，导致成本进一步加大。不反对争取合理利益。但是在普通卖50万的时候，遇到拆迁要100万，不给就当钉子户。当80％以上的人都认为合理，搬走的时候，他们还呆在原地要补偿，延误工期。那么施工的人是不是可以反过来要他们补偿呢？
曾经看到一个上海农村的拆迁案例，他要求原地补偿他一栋别墅。根据制度，他的房子属于集体小产权房，是不值钱的，拿到市场上卖，卖不出价钱。现在他要求一套有正常产权的商品别墅，就是几倍的赔偿，这个合理吗？
报道不详细，人家住户开始没有要这个价，说对方没有诚信，反反复复，使事件升级。
以我们这里近期搞的大拆迁一样，zf以“旧房改造”的名义搞开发，实际是商业开发，zf
搞拆迁办充当开发商的急先锋，在一个楼房上先动员、威胁、利诱部分人迁走，然后将这
些人的门窗砸下来，弄得楼房千洞百疮，让你剩下的人没法住，然后给你停水停电，甚至
派黑社会砸玻璃。住户在这样的环境下生气不生气？他不讲道理反复挑衅你，谁能保持理智？
人家住户还没有签字，就将你周围的房子拆光，甚至挖了大坑，用这种损阴的办法挤你走
，世界上也没有这样干的。
清末我们村有个财主盖庄园，因为临户有块一间房的地基给多少钱都不卖，只好将庄园少
个缺角，即使这样，那户地基主人在人家盖房的时候打井，给其添腻歪，这个井至今还在。
你首先得尊重物权，所以开什么价都合理
呵呵，曾经看到过一个美国和日本的案例，美国通过法院判决，驳回小业主请求，美国世界贸易中心才得以建成。日本成田机场由于几个钉子户不肯搬，被迫延期几十年并且改道，浪费了国家大量的人力物力，影响了当地的经济发展。在拆迁初期，这些人被当作英雄般看待，但是现在早已为人所不齿。
甚叫“拆迁的正常秩序”？
除了公共项目，商业开发耽误工期，谁叫你没有将各户撂平就开工？
人家就是不卖，不合法吗？
都是宠出来的，那些够泌阳的已经犯下罪行
那是公共项目，可以通过立法和法律解决。
商业开发不能和公益开发一样。
成田机场刚开始建的时候确实是没有顾及当地大多数农民的意见，强行开建，引来很多麻烦。也确实遭到了大规模的反对，而且出现流血冲突，六人死亡。但是到了后期，在仅有几户人家的情况下，这些人还是不肯搬迁，严重影响了成田机场的建设和使用，这个时候，日本民众的心就不再倾向于那几户钉子户，很多人都觉得在公众利益面前，个人应该作出适当牺牲。
我确实觉得拆迁应该获得大多数计划被拆迁者的认同。不过美国世贸中心的案例给了我一些新的启发。在这个案例中，我并不清楚是不是大多数，但是说有几百户商户反对拆迁，到法院起诉，上诉，最后法院根据《重要空间法》，驳回上诉。理由是“该商业区毗邻华尔街和纽约港，该地段是美国乃是世界经济的象征，世贸大楼的修建将吸引全世界对美国的投资，会给纽约乃至美国带来更大的繁荣，而几百家店铺不能够做到这一点。”
相比美国世贸大厦，日本成田机场的建设预算为1350亿日元，后来实际上花费了十倍于那个数目。历经40年，至今不能完全投入使用，使投资效益及公众利益最大化。虽然美国有人担心政府会利用《重要空间法》滥用拆迁特权，但是通过遵守正当的法律程序、公平补偿和公共使用三条基本原则，纠纷将大为减少，再加上许多民间机构的监督，事情比较好的达到了平衡。
其实成田机场可能还可以算作公共项目，但是世贸中心真的是个商业开发了。但是为什么处理下来，日本搞得一团糟，美国反而顺顺利利呢？我觉得主要还是制度问题。拆迁的制度没有制定好，这么大的项目，稍有一步不慎，就很容易出乱子。
首先解决的渠道应该是公开透明的。在美国世贸中心的案例中，有法院作为第三方，另外可能还有民间机构的关注。国内很多拆迁都是不透明的，政府以公共项目的名义进行拆迁，最后地块却被用来商业开发，民怨很大。政府由于在拆迁转卖土地当中有巨额利润，不光在公共项目中，在商业开发这种本来与政府无关的项目中都不能做到公正持中。由于法院不独立，当涉及政府利益时，法院很多时候都不能支持普通老百姓的诉讼，偏袒政府。在我国，民间的组织发展受到很大限制，所以也不能指望相关民间组织对拆迁的监督。在物业税出台之后，政府应该退出拆迁卖地这块行政垄断的经营范围，改为仅对土地使用权立法、审批等行政工作。当然由于土地性质改变涉及巨额利润，这中间一定要有监督机构，相关情况可以参考美国。
其次就是补偿不到位。有几年上海的拆迁补偿款实在太低，想回迁又回不来，大家都不愿意拆迁。由于补偿制度的不合理，中间存在巨大利益空间，于是出现很多暴力拆迁，还死了人。合理的补偿需要大多数计划被拆迁者的认同。我觉得即使是商业项目，只要大多数人赞成补偿方案，拆迁就应该可以进行。不过商业项目的赞成比例应该高于公共项目。如果想达到100％赞成，还是比较困难的。当然这个事情应该由房产开发商来做，政府不应插手，更不能做些停水停电之列的事情来帮开发商。如果有人违反这个制度，坚决当钉子户，应该追究他的责任，要求他对项目延期进行赔偿。世界不可能完全公平，我们需要的是基本公平，是大多数人可以接受的公平。
其实拆迁补偿这里也是非常需要透明的。现在为什么有人愿意做钉子户，就是因为拆迁补偿可以浮动，闹的越凶，拿到手的越多。这种不透明的补偿方式也促使很多人拖着不肯拆迁。双方就这么耗着，造成巨大的浪费。
其实拆迁补偿这里也是非常需要透明的。现在为什么有人愿意做钉子户，就是因为拆迁补偿可以浮动，闹的越凶，拿到手的越多。这种不透明的补偿方式也促使很多人拖着不肯拆迁。双方就这么耗着，造成巨大的浪费。
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这段话没有意义，本来应该全体一致通过才拆，现在是签一部分拆一部分，本就是一个冒险行为，责任当然有地产商自己负责。
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