不讨论宏观，怎么知道转折点差不多了
2009年10月19日 benzhuzhu
nooker问我“不讨论宏观，怎么知道转折点差不多了”，我当时一下子被问住了。后来我再想想，其实宏观也是微观组成的，老话不是说见微知著嘛，其实我在分析很多宏观数据的同时也是参考了很多身边的小事的。
比如我自从卖了房子之后就开始关心上海的今日楼市数据。昨天稍微翻了翻历史记录，发现7000元以上的成交面积已经由高峰时9万左右（06月30日）（可能不是最高的，我只是随便翻了翻）到最近只有4万多了。
在股市的理论中，唯一屹立不倒的就是波浪理论。如果根据波浪理论回头总结历史，这个震荡起伏总是能够按照波浪理论划出合理的分界线，波浪理论简直可以说是真理。可惜的是，波浪理论又有千人千浪的说法，就是如果在当下根据波浪理论划分界限，每个人都有自己的看法，无法统一。不过波浪理论有一个观点还是比较一致的，就是在成交量最大的时候，往往交易价格不是最高，之后总是会出现一段时间缩量上涨，然后才能下跌。
这样分析下来，最近楼市应该属于比较明显的交易缩量。至于房价是上涨、持平还是小幅下跌，大家众说纷纭，宏观上也没有非常准确的数据可供参考，那么就可以看看周围大部分的朋友对楼市的态度如何，出手买房的人多不多等等小事了。
就我观察，复旦BBS的房产版块，大家已经从看房买房的热潮转向装修热潮，又转向讨论一些乱七八糟的楼市八卦了：比如大虹桥的升值潜力，4千到7千的房子，99年上海房子的均价等等。同一个微观现象，不同的人看到也有不同的想法。我觉得是强弩之末了，有的人可能还觉得是下一次大涨前的酝酿呢。哪个准确，就要考考了。
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李嘉诚别墅一周成交28套 上海楼市供求出现逆转 http://news.dichan.sina.com.cn 2009-10-20 15:15:58 东方早报 评论数：0
提要：李嘉诚继续“出货”套现9亿 二手房价格仍处高位“拉低”成交量。
投资需求降温，上海豪宅成交量出现下滑。早报见习记者徐晓林图
两周来楼市走势图。刘建平制图
上海楼市从10月开始显露出胶着迹象。尽管近三周来新房加大供应，但成交情况相比火爆时期开始回稳，供不应求局面已经扭转。与此同时，华人首富李嘉诚继续出货，将别墅物业四季雅苑装修后出售。
成交热点在外环附近
国庆假期后沪上开发商加紧推盘，易居中国·CRIC系统显示，上周(10月12-18日)有25个住宅新盘推出，面积达41.15万平方米，相比20周平均供应量增加34.65%。同时数据显示，上周住宅成交33.92万平方米，这一成交量相比前两个月高峰期时明显回调，同时与20周平均数据相比降低13.5%。
数据显示，由于楼市的降温，改善和投资性需求都有所降温，中高档楼盘的成交量大幅下滑。目前，支撑市场成交的主要是以青年置业为主的刚性需求，所以近期楼市成交的热点主要集中在外郊环和部分房价较低的中外环区域。
李嘉诚去年起未再购地
华人首富李嘉诚继续抛售其在上海的资产，名下公司和记黄埔持有多年的别墅物业四季雅苑项目在装修完成后对外公开销售，10月9日已纳入网上销售的141套别墅房源在上周也成交了28套，成交均价达到了77907元/平方米。
记者在网上房地产看到，目前项目已经累计成交43套，和记黄埔因此回笼资金9亿元左右。李嘉诚从去年开始将手头持有的上海物业变现，同时从去年开始其下属公司没有再在上海购入任何土地储备。
二手房交易出现拉锯
新房市场供求逆转同时，二手房市场开始出现拉锯。
9月，全市二手房成交22663套，环比8月下降4.58%，成交面积为192.1万平方米，环比下降4%，总成交金额达到256.4亿元，环比上升1.18%。成交面积和成交宗数环比继续下跌，但降幅较之前有所缩小。而成交金额则环比出现小幅增长，可见当前二手房价格依旧处于高位数。
美联物业市场研究部分析，虽然成交量下滑和市场观望气氛加剧使卖方心态已经开始分化，“惜售”和“跳价”情况开始减少，但议价空间仍难达到购房者的期望。受房价高位运行影响，尚未释放的购买力犹豫不决、缓步进场，影响了后市跟进的可能性。
上海救楼市1周年：优惠难延续
2009-10-22 03:47:49 来源: 东方早报(上海) 跟贴 0 条 手机看新闻 东方早报10月22日讯 优惠新政年底将到期，新一轮楼盘打折促销或出现。
昨天，上海土地市场成交两幅住宅地块，成交价格全部超过底价100%以上。当天的网上房地产数据显示，成交的新建商品房总量接近1400套。进入深秋，上海房地产市场依然继续着这个历史上最高峰的火爆场景。
时间追溯到一年前的今天，2008年10月22日，就在财政部和央行下午联合发布房地产调控政策后，上海市政府办公厅星夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，该意见共14条，由上海市建设交通委、财政局、地税局、住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局联合制定，从税费、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有关政策的基础上，上海方面还有多条政策大幅度减免了二手房交易有关税费。就此，俗称上海“救市14条”的楼市新政策出台。
“救市”一年后，除了普通住房标准未指定“截止期限”外，大部分以救市为目的的税费优惠政策将在今年12月31日到期，随着央行、银监会今年六七月间收紧二套房贷款政策，一旦各类优惠政策也随之取消，楼市很可能在年底出现一轮集中的折扣优惠。
新政促楼市迅速回暖
2008年10月22日夜，楼市一片愁云惨雾的上海紧跟长三角兄弟城市脚步，市政府连夜发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。其中涉及个人首次购买住房时首付比例及贷款利率的优惠，二手房交易过程中营业税、所得税的降低甚至减免等，力度之大前所未有。
新政执行后不久，房地产市场从今年农历春节后开始复苏，并在随后的几个月里爆发出了惊人的购买力，大部分房地产企业名下楼盘销售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的业绩。期间，上海楼市成交量从今年3月起逐月大幅攀升，房价也水涨船高直线上涨，甚至建成多年都销售平淡的高端住房也畅销起来。
升温过快调控声再起
进入今年第三季度，上海房价再次出现了每周提价一次的局面，市场重新开始出现价格涨幅过高的声音。由于楼市升温超出预期，救市的讨论最近逐渐被是否会引发新的调控所取代。
今年8月，上海市市长韩正首次表态，上海房价已经过高，将采取措施调控房地产市场，今年下半年将增加房地产开发的土地供应，并加快面向低收入家庭的经济适用房建设。
韩正称，政府应该采取措施有效控制房地产市场的增长速度。上海房价已经过高，必须防止房价上涨过快。国家发改委今年9月20日曾表示，受创纪录的银行新增贷款推动，6月份36个大中型城市的新房价格上涨6.3%。根据有关统计，今年3月份以来，上海房价已上升接近三成。
此后，上海开始大刀阔斧的大型住宅区建设，加大土地供应量，力求能够在短期内加大住宅供应，平抑房价。今年9月下半月至今，上海楼市成交量在高房价压力下终于开始下滑，同时房价环比涨幅也首次趋缓。
中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，政府出于保增长的需要，如果楼市成交量的萎缩程度超过政府可控预期，不排除会通过取消二手房优惠税费政策，抑制三级市场需求，分流客源到一手房市场，保证一手房市场的平稳。
取消新政后成本增8%
上海易居房地产研究院高级研究员回建强(博客)告诉记者，由于已经有明确时间规定，政府并不需要另行出文，按照目前的市场情况，如果没什么特殊情况出现的话，一些优惠新政会在年底取消。
按照此前的政策规定，其中影响最大的是二手房交易税费的增加。上海中原地产提供的案例显示，对于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅来说，以150万元成交价格计算，原本房东可以免除的营业税、个人所得税、契税等，新政取消后必须多支付近12万元（其中营业税83250元，个税按房价的3%为45000元、印花750元），约占到整体房价的8%。
此外，随着鼓励买房政策的转向，二套房购买优惠也将被取消，其中在年底将停止执行的包括：已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款提高限额；对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税等。
这些政策的取消都将大幅度增加未来购房，尤其是购买第二套房以及二手房的交易成本。
成交量将会继续下降
实际上，在业内人士心目中，房价的持续上涨才是房地产市场健康运行压力的最大因素。
回建强表示，年底税收优惠取消后，五年内的二手房交易成交肯定会增加，这对市场是利空，但是市场运行到这个地步，二手房的成交量已经开始放缓，目前市场面临的并不简单是税费的问题，而是价格的问题。
中国房产信息集团（CRIC）分析师薛建雄表示，随着年底将近，二手房中介和房地产开发商将会采取一些措施应对未来可能发生的政策变化。
薛建雄称，中介目前应该已经开始着手以二年交易税费增加因素为由，催促房东加快出货。契税减免的政策也将要过期，估计中介和开发商都会利用这一因素促进购房者下单。由于购买力下降、房价上涨和信贷指标用完等方面的影响，预期成交量还会有所下降，部分开发商的打折促销力度可能会有所加大。所以，购房者还是要衡量各种税费带来的成本上升与开发商可能更大的打折促销动作再出手。一些销售速度相对较慢的楼盘，给出的折扣都会比较大。
上海房地产“救市14条”
刘建平 制图
1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具。
2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4.对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例为20%。
5.个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点。
6.购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。
7.个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
8.购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
9.免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。
10.调整本市普通住房标准。
11.继续加大中心城区旧区改造力度。
12.建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围。
13.建立房地产市场信息发布制度，进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。
14.严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。
●本意见第1条至第5条按照国家有关部门规定，至2009年12月31日到期。
●第6条至第9条、第14条执行期限至2009年12月31日止。 (本文来源：东方早报 作者：刘秀浩)
购房人抢搭楼市末班车 10月楼市出现集中成交http://www.sina.com.cn 2009年10月30日 07:04 经济参考报
本报记者 李佳鹏 彭勇
随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。尽管政策存废尚无定论，但距离2个月的政策大限，记者采访发现，很多购房人抢搭“末班车”，这在北京、深圳等城市的二手房市场表现得尤为明显，其中北京10月中旬二手楼市交易十分活跃，比上旬大涨4倍。
深圳市民王昆最近特别忙碌，他先是将自己在皇岗口岸的一套80平方米的房子以98万元的价格出售，继而以140万元的价格购进了一套关外104平方米的房子。“没有办法，家里人多，原来的房子不够住，只好这样折腾换房，税费优惠的政策对我还是非常重要。”王昆说。
深圳房地产信息网新近发布的《深圳房地产月度统计分析报告(9月)》显示，9月份深圳市二手住宅共成交12944套，116.5万平方米，而新房成交量为3252套，33.4万平方米，二手房的成交量几乎是新房成交量的4倍，其中罗湖、福田两区更是高达20余倍。
“十一”黄金(1045.00,-2.10,-0.20%)周后，深圳全市二手房成交量迅速回暖，恢复到黄金周以前的成交水平。据统计，10月12日至16日的一周中，深圳二手房共成交了2808套，成交面积为24.24万平方米，日均成交套数环比上涨50.77%。
和深圳二手房成交火热的态势相同，北京二手房交易也十分活跃。据北京中原三级市场研究部的统计显示，十月中旬(11日至20日)京城二手住宅网上签约成交量为7991套，与十月上旬(1日至10日)的1850套相比，大涨4倍多；与9月同期的6462套相比，上涨23.66%。
中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉记者，10月中旬与上旬相比二手住宅成交量大涨，主要是与上旬成交量十分低迷相关。但10月中旬与9月同期二手住宅成交量相比，23.66%的成交量的上涨也十分明显。由此可以看出，距离营业税减免政策的期限越来越近，消费者也在加快购房步伐。
21世纪不动产北京安信瑞德的多家分行经理也介绍说，由于去年国家出台的一系列刺激二手房市场的优惠政策的最后期限均为2009年12月31日，买卖双方现在最关心的问题就是二手房交易优惠政策是否延续。
的确，2008年10月，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件(即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)，将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列“救市”政策，如上海14条、北京15条、杭州24条等，其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。
宫萍提醒自住的购房消费者，如果有合适的房产项目，价位在自己可以承受的范围内，可以择机选购。毕竟从目前的京城二手楼市来看，价格方面走势趋稳，并未有下浮的趋势，而税费减免政策的期限将至，在期限内仍然可以享受税费方面的大幅优惠，消费者勿错“末班车”。
21世纪不动产分析师孟奇认为，随着二手房优惠政策倒计时效应的逐步显现，将进一步加重买卖双方的恐慌心理，“集中抛售”或“恐慌入市”的现象将可能重现，预计二手房市场将有可能在今年年底前掀起新一轮的交易高峰。
楼市优惠政策到期前，是否会出现恐慌性入市，带动一波成交潮？记者采访发现，部分市民对此不以为意。“现在深圳房价动辄两三万元，我是买不起房子的，这个购房优惠力度也不算大，取消了我也没所谓，最重要的还是房价能够降下来。”深圳福田区市民周先生对记者说，目前惟一能够吸引他买房的，只是开发商打折促销，将价格实实在在降低一些，银行利率是否打折、二手房税费是否减免等都不是他考虑的重点。
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